​

 

     สำหรับทรัพย์สินแต่ละประเภทเจ้าหน้าที่ประเมินราคาผู้ซึ่งรับผิดชอบในการประเมินราคาทรัพย์สินใด จะเป็นผู้เลือกใช้วิธีการประเมินราคาให้เหมาะสมกับลักษณะของทรัพย์สิน  วัตถุประสงค์   หลักเกณฑ์และลักษณะของสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินนั้น โดยเลือกจากวิธีการประเมินราคาที่เป็นสากล หลักๆมี 3  วิธีได้แก่  วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด  วิธีต้นทุน  และวิธีรายได้

 

​

​

• วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ( MARKET DATA COMPARISON APPROACH )

                               

     ราคาประเมินอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลการซื้อ-ขายในตลาดของทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียงหรือคล้ายคลึง  และที่ตั้งอยู่ใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมินราคา  ทั้งการซื้อ-ขายนั้นเกิดขึ้นในช่วงเวลาไม่ห่างจากวันประเมินราคามากนัก    โดยนำมาพิจารณาเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินราคาโดยคำนึงถึง  สภาพ  ขนาด  รูปร่าง  ลักษณะหรือความเหมาะสมในการใช้ประโยชน์  ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมโดยทั่วไป  รวมถึงระเบียบ  ประกาศ    หรือกฎหมายที่มีผลต่อการจำกัดการใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน  โดยมีวิธีการตามขั้นตอนดังนี้

 

1. กำหนดตัวแปร  ที่ควรมีผลกระทบต่อราคาของทรัพย์สินในตลาด

2. วิเคราะห์ข้อมูลการซื้อ-ขายในตลาดของทรัพย์สินที่ได้เก็บรวบรวมไว้แล้วเปรียบเทียบกับกับทรัพย์สินที่ประเมินราคา     โดยพิจารณาตามตัวแปรที่กำหนด ซึ่งปกติจะวิเคราะห์และเปรียบเทียบโดยใช้วิธี     Weighted Quality Score             

3. สรุปราคาประเมินของทรัพย์สิน

 

​

​

• วิธีต้นทุน  ( COST APPROACH )

 

     การประเมินราคาโดยวิธีนี้ ใช้วิธีการประเมินราคาเปรียบเทียบราคาตลาดสำหรับการประเมินราคาที่ดิน  และใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาตามมูลค่าทดแทนสุทธิ สำหรับการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง  ซึ่งมีวิธีตามขั้นตอนดังนี้

1. ประเมินราคาที่ดินโดยใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด

 

 

1. ประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างด้วยการคำนวณหามูลค่าหากจะก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างที่ประเมินราคาขึ้นใหม่  (REPRODUCTION COST NEW) โดยพิจารณาถึงมูลค่าตลาดของวัสดุในการก่อสร้าง ค่าจ้าง    แรงงาน  ค่าดำเนินการ  และผลกำไร  แล้วหักออกด้วยค่าเสื่อมราคาอันเนื่องมาจากอายุ  สภาพการใช้งาน  และความล้าสมัยจากลักษณะการใช้ประโยชน์ของสิ่งปลูกสร้าง ได้ผลลัพธ์เป็นมูลค่าทดแทนสุทธิของสิ่งปลูกสร้างที่ประเมินราคา

2. สรุปราคาประเมินของทรัพย์สินจากการนำราคาประเมินที่ดินรวมกับมูลค่าทดแทนสุทธิของสิ่งปลูกสร้าง

 

​

​

• วิธีรายได้  ( INCOME APPROACH )

                                 

     การประเมินราคาด้วยวิธีนี้อยู่บนพื้นฐานของความสัมพันธ์ระหว่างรายได้สุทธิที่เกิดจากทรัพย์สินกับมูลค่าของทรัพย์สินนั้น ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็นวิธีการประเมินใหญ่ ๆได้2  วิธี  คือ  วิธีคิดอัตราผลตอบแทนโดยตรง  (DIRECT CAPITALIZATION) และวิธีคิดมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสด  (DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS)  จากหลักการที่ว่าทรัพย์สินใดสามารถก่อให้เกิดรายได้สูง ทรัพย์สินนั้นย่อมมีมูลค่าสูงในทางกลับกันทรัพย์สินใดก่อให้เกิดรายได้ต่ำ  ทรัพย์สินนั้นย่อมมีมูลค่าต่ำไปด้วย วิธีคิดอัตราผลตอบแทนโดยตรงจึง

มีวิธีการ     ตามขั้นตอนดังนี้

 

1. หารายได้รวม (GROSSINCOMES) ของทรัพย์สินที่ประเมินราคา หักด้วยค่าใช้จ่าย (OUT GOINGS) ได้ผลลัพธ์เป็นรายได้สุทธิ (NETINCOME)

2. หาอัตราผลตอบแทนการลงทุน (CAPITALIZATION RATE)   โดยพิจารณาจากปัจจัยเกี่ยวกับสภาพความเสี่ยงที่เกิดขึ้นกับการลงทุนประเภทต่าง ๆ  เช่น ความเสี่ยงทางด้านเศรษฐกิจ   ความเสี่ยงด้านการตลาด   ความเสี่ยงด้านการ    เงินเกี่ยวกับดอกเบี้ย   และความเสี่ยงด้านกฎหมาย  ตลอดจนความมั่นคงของ กระแสรายได้ที่จะได้รับจากการลงทุนและระยะเวลาที่จะได้รับทุนคืน

3.   ซึ่งมีวิธีการหาหลายวิธี   แต่วิธีที่ใช้เป็นปกติส่วนใหญ่ใช้วิธีการเปรียบเทียบโดยการหาอัตราส่วนระหว่างรายได้สุทธิและราคาซื้อขายของทรัพย์สินที่นำมาเป็นตัวเปรียบเทียบทุกตัว

​

          เราจะพิจารณาเลือกอัตราผลตอบแทนการลงทุนที่เหมาะสมที่สุดมาใช้ในการประเมินราคาโดยนำรายได้สุทธิของทรัพย์สิน

ที่ประเมินราคาหารด้วยอัตราผลตอบแทนการลงทุน

 

​