เอกสารที่ต้องใช้ในการประเมินทรัพย์สินเบื้องต้น

       

         

     การตรวจสอบเอกสารเบื้องต้น

 

                เมื่อลูกค้าตัดสินใจใช้บริการประเมินราคาของบริษัทฯแล้ว แผนกลูกค้าสัมพันธ์ก็จะติดต่อกับลูกค้าเพื่อขอรับเอกสาร

เฉพาะที่จำเป็นสำหรับการประเมินราคาทรัพย์สินนั้น ๆ ซึ่งโดยรวมเอกสารทั้งหมด  ได้แก่

 

                           1. สำเนาเอกสารสิทธิ์ที่ดินทุกฉบับทุกหน้า 

                           2. ผังโครงการ  ผังรูปที่ดิน  และผังการจัดสาธารณูปโภคภายในโครงการ

                           3. แบบแปลนของอาคารทุกหลัง  ทุกชั้น  พร้อมรายการประกอบแบบ

                           4. ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร/ใบขออนุญาตใช้อาคาร / รง.4

                           5. แบบแปลนงานสาธารณูปโภค

                           6. ทะเบียนเครื่องจักร/ทะเบียนเรือ /ทะเบียนรถ
                           7. Invoice / ใบเสร็จรับเงิน
                           8. สำเนาสัญญาเช่าทรัพย์สินทุกฉบับ
                           9. รายละเอียดทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์
                          10. งบการเงิน / รายรับ-รายจ่าย
                          11. บันทึกทางบัญชี รายการทะเบียนทรัพย์สิน
                          12. สัญญาเช่าต่างๆ

     หลังจากได้รับเอกสารจากลูกค้าแล้ว  แผนกลูกค้าสัมพันธ์จะดำเนินการตรวจสอบเอกสารนั้นเพื่อให้แน่ใจว่าครบถ้วนถูกต้อง 

และมีรายละเอียดเพียงพอที่จะทำการประเมินราคาตามวัตถุประสงค์ของลูกค้า  จึงส่งมอบเอกสารทั้งหมดให้แก่ผู้จัดการฝ่ายประเมินราคาเพื่อตรวจสอบอีกครั้งหนึ่ง และเพื่อพิจารณามอบหมายให้เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่เหมาะสมรับไปดำเนินการต่อไป  หรือมอบหมายหัวหน้าแผนกให้รับไปพิจารณาจัดเจ้าหน้าที่ประเมินราคาไปดำเนินการอีกชั้นหนึ่งตามความเหมาะสม

หลักเกณฑ์และวิธีการประเมินด้วยวิธีต่างๆ

 

     สำหรับทรัพย์สินแต่ละประเภทเจ้าหน้าที่ประเมินราคาผู้ซึ่งรับผิดชอบในการประเมินราคาทรัพย์สินใด จะเป็นผู้เลือกใช้วิธีการประเมินราคาให้เหมาะสมกับลักษณะของทรัพย์สิน  วัตถุประสงค์   หลักเกณฑ์และลักษณะของสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินนั้น โดยเลือกจากวิธีการประเมินราคาที่เป็นสากล หลักๆมี 3  วิธีได้แก่  วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด  วิธีต้นทุน  และวิธีรายได้

 

  • วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ( MARKET DATA COMPARISON APPROACH )

                               

     ราคาประเมินอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลการซื้อ-ขายในตลาดของทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียงหรือคล้ายคลึง  และที่ตั้งอยู่ใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมินราคา  ทั้งการซื้อ-ขายนั้นเกิดขึ้นในช่วงเวลาไม่ห่างจากวันประเมินราคามากนัก    โดยนำมาพิจารณาเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินราคาโดยคำนึงถึง  สภาพ  ขนาด  รูปร่าง  ลักษณะหรือความเหมาะสมในการใช้ประโยชน์  ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมโดยทั่วไป  รวมถึงระเบียบ  ประกาศ    หรือกฎหมายที่มีผลต่อการจำกัดการใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน  โดยมีวิธีการตามขั้นตอนดังนี้

 

  1. กำหนดตัวแปร  ที่ควรมีผลกระทบต่อราคาของทรัพย์สินในตลาด

  2. วิเคราะห์ข้อมูลการซื้อ-ขายในตลาดของทรัพย์สินที่ได้เก็บรวบรวมไว้แล้วเปรียบเทียบกับกับทรัพย์สินที่ประเมินราคา     โดยพิจารณาตามตัวแปรที่กำหนด ซึ่งปกติจะวิเคราะห์และเปรียบเทียบโดยใช้วิธี     Weighted Quality Score             

  3. สรุปราคาประเมินของทรัพย์สิน

 

  • วิธีต้นทุน  ( COST APPROACH )

 

     การประเมินราคาโดยวิธีนี้ ใช้วิธีการประเมินราคาเปรียบเทียบราคาตลาดสำหรับการประเมินราคาที่ดิน  และใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาตามมูลค่าทดแทนสุทธิ สำหรับการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง  ซึ่งมีวิธีตามขั้นตอนดังนี้

  1. ประเมินราคาที่ดินโดยใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด

 

 

  1. ประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างด้วยการคำนวณหามูลค่าหากจะก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างที่ประเมินราคาขึ้นใหม่  (REPRODUCTION COST NEW) โดยพิจารณาถึงมูลค่าตลาดของวัสดุในการก่อสร้าง ค่าจ้าง    แรงงาน  ค่าดำเนินการ  และผลกำไร  แล้วหักออกด้วยค่าเสื่อมราคาอันเนื่องมาจากอายุ  สภาพการใช้งาน  และความล้าสมัยจากลักษณะการใช้ประโยชน์ของสิ่งปลูกสร้าง ได้ผลลัพธ์เป็นมูลค่าทดแทนสุทธิของสิ่งปลูกสร้างที่ประเมินราคา

  2. สรุปราคาประเมินของทรัพย์สินจากการนำราคาประเมินที่ดินรวมกับมูลค่าทดแทนสุทธิของสิ่งปลูกสร้าง

 

  • วิธีรายได้  ( INCOME APPROACH )

                                 

     การประเมินราคาด้วยวิธีนี้อยู่บนพื้นฐานของความสัมพันธ์ระหว่างรายได้สุทธิที่เกิดจากทรัพย์สินกับมูลค่าของทรัพย์สินนั้น ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็นวิธีการประเมินใหญ่ ๆได้2  วิธี  คือ  วิธีคิดอัตราผลตอบแทนโดยตรง  (DIRECT CAPITALIZATION) และวิธีคิดมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสด  (DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS)  จากหลักการที่ว่าทรัพย์สินใดสามารถก่อให้เกิดรายได้สูง ทรัพย์สินนั้นย่อมมีมูลค่าสูงในทางกลับกันทรัพย์สินใดก่อให้เกิดรายได้ต่ำ  ทรัพย์สินนั้นย่อมมีมูลค่าต่ำไปด้วย วิธีคิดอัตราผลตอบแทนโดยตรงจึง

มีวิธีการ     ตามขั้นตอนดังนี้

 

  1. หารายได้รวม (GROSSINCOMES) ของทรัพย์สินที่ประเมินราคา หักด้วยค่าใช้จ่าย (OUT GOINGS) ได้ผลลัพธ์เป็นรายได้สุทธิ (NETINCOME)

  2. หาอัตราผลตอบแทนการลงทุน (CAPITALIZATION RATE)   โดยพิจารณาจากปัจจัยเกี่ยวกับสภาพความเสี่ยงที่เกิดขึ้นกับการลงทุนประเภทต่าง ๆ  เช่น ความเสี่ยงทางด้านเศรษฐกิจ   ความเสี่ยงด้านการตลาด   ความเสี่ยงด้านการ    เงินเกี่ยวกับดอกเบี้ย   และความเสี่ยงด้านกฎหมาย  ตลอดจนความมั่นคงของ กระแสรายได้ที่จะได้รับจากการลงทุนและระยะเวลาที่จะได้รับทุนคืน

  3.   ซึ่งมีวิธีการหาหลายวิธี   แต่วิธีที่ใช้เป็นปกติส่วนใหญ่ใช้วิธีการเปรียบเทียบโดยการหาอัตราส่วนระหว่างรายได้สุทธิและราคาซื้อขายของทรัพย์สินที่นำมาเป็นตัวเปรียบเทียบทุกตัว

          เราจะพิจารณาเลือกอัตราผลตอบแทนการลงทุนที่เหมาะสมที่สุดมาใช้ในการประเมินราคาโดยนำรายได้สุทธิของทรัพย์สิน

ที่ประเมินราคาหารด้วยอัตราผลตอบแทนการลงทุน

 

วัตถุประสงค์ของการประเมิน

     

       

         บริษัท กรุงเทพประเมินราคา จำกัด  เป็นบริษัทที่ให้บริการในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินต่าง ๆ ทั้งในนามบุคคล เอกชนและส่วนงาน  ราชการ รัฐวิสาหกิจ สถาบันการเงิน สถาบันการศึกษา และสหกรณ์ต่าง ๆ  โดยตอบสนองความต้องการของลูกค้าในการประเมินสินทรัพย์ต่างๆ  โดยมีวัตถุประสงค์หลัก ๆของผู้ใช้บริการ ดังนี้

             - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามวัตถุประสงค์สาธารณะ

 

             - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อคำนวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  

             - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการซื้อ-ขาย

             - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการบันทึกตามมาตรฐานการบัญชี

             - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อเป็นหลักประกันสินเชื่อให้กับสถาบันการเงิน

             - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการประกันภัยทรัพย์สินเพื่อการจำนอง หรือขายฝาก

             - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการกำหนดค่าเช่าตลาด

             - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประกอบการดำเนินการพิจารณาของศาล

             - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อตามวัตถุประสงค์เฉพาะอย่าง

             - ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการประกันภัย