เอกสารที่ต้องใช้ในการประเมินทรัพย์สินเบื้องต้น
การตรวจสอบเอกสารเบื้องต้น
เมื่อลูกค้าตัดสินใจใช้บริการประเมินราคาของบริษัทฯแล้ว แผนกลูกค้าสัมพันธ์ก็จะติดต่อกับลูกค้าเพื่อขอรับเอกสาร
เฉพาะที่จำเป็นสำหรับการประเมินราคาทรัพย์สินนั้น ๆ ซึ่งโดยรวมเอกสารทั้งหมด ได้แก่
1. สำเนาเอกสารสิทธิ์ที่ดินทุกฉบับทุกหน้า
2. ผังโครงการ ผังรูปที่ดิน และผังการจัดสาธารณูปโภคภายในโครงการ
3. แบบแปลนของอาคารทุกหลัง ทุกชั้น พร้อมรายการประกอบแบบ
4. ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร/ใบขออนุญาตใช้อาคาร / รง.4
5. แบบแปลนงานสาธารณูปโภค
6. ทะเบียนเครื่องจักร/ทะเบียนเรือ /ทะเบียนรถ
7. Invoice / ใบเสร็จรับเงิน
8. สำเนาสัญญาเช่าทรัพย์สินทุกฉบับ
9. รายละเอียดทรัพย์สินประเภทสังหาริมทรัพย์
10. งบการเงิน / รายรับ-รายจ่าย
11. บันทึกทางบัญชี รายการทะเบียนทรัพย์สิน
12. สัญญาเช่าต่างๆ
หลังจากได้รับเอกสารจากลูกค้าแล้ว แผนกลูกค้าสัมพันธ์จะดำเนินการตรวจสอบเอกสารนั้นเพื่อให้แน่ใจว่าครบถ้วนถูกต้อง
และมีรายละเอียดเพียงพอที่จะทำการประเมินราคาตามวัตถุประสงค์ของลูกค้า จึงส่งมอบเอกสารทั้งหมดให้แก่ผู้จัดการฝ่ายประเมินราคาเพื่อตรวจสอบอีกครั้งหนึ่ง และเพื่อพิจารณามอบหมายให้เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่เหมาะสมรับไปดำเนินการต่อไป หรือมอบหมายหัวหน้าแผนกให้รับไปพิจารณาจัดเจ้าหน้าที่ประเมินราคาไปดำเนินการอีกชั้นหนึ่งตามความเหมาะสม
หลักเกณฑ์และวิธีการประเมินด้วยวิธีต่างๆ
สำหรับทรัพย์สินแต่ละประเภทเจ้าหน้าที่ประเมินราคาผู้ซึ่งรับผิดชอบในการประเมินราคาทรัพย์สินใด จะเป็นผู้เลือกใช้วิธีการประเมินราคาให้เหมาะสมกับลักษณะของทรัพย์สิน วัตถุประสงค์ หลักเกณฑ์และลักษณะของสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สินนั้น โดยเลือกจากวิธีการประเมินราคาที่เป็นสากล หลักๆมี 3 วิธีได้แก่ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้
-
วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ( MARKET DATA COMPARISON APPROACH )
ราคาประเมินอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลการซื้อ-ขายในตลาดของทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียงหรือคล้ายคลึง และที่ตั้งอยู่ใกล้เคียงกับทรัพย์สินที่ประเมินราคา ทั้งการซื้อ-ขายนั้นเกิดขึ้นในช่วงเวลาไม่ห่างจากวันประเมินราคามากนัก โดยนำมาพิจารณาเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินราคาโดยคำนึงถึง สภาพ ขนาด รูปร่าง ลักษณะหรือความเหมาะสมในการใช้ประโยชน์ ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมโดยทั่วไป รวมถึงระเบียบ ประกาศ หรือกฎหมายที่มีผลต่อการจำกัดการใช้ประโยชน์ทรัพย์สิน โดยมีวิธีการตามขั้นตอนดังนี้
-
กำหนดตัวแปร ที่ควรมีผลกระทบต่อราคาของทรัพย์สินในตลาด
-
วิเคราะห์ข้อมูลการซื้อ-ขายในตลาดของทรัพย์สินที่ได้เก็บรวบรวมไว้แล้วเปรียบเทียบกับกับทรัพย์สินที่ประเมินราคา โดยพิจารณาตามตัวแปรที่กำหนด ซึ่งปกติจะวิเคราะห์และเปรียบเทียบโดยใช้วิธี Weighted Quality Score
-
สรุปราคาประเมินของทรัพย์สิน
-
วิธีต้นทุน ( COST APPROACH )
การประเมินราคาโดยวิธีนี้ ใช้วิธีการประเมินราคาเปรียบเทียบราคาตลาดสำหรับการประเมินราคาที่ดิน และใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาตามมูลค่าทดแทนสุทธิ สำหรับการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีวิธีตามขั้นตอนดังนี้
-
ประเมินราคาที่ดินโดยใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด
-
ประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างด้วยการคำนวณหามูลค่าหากจะก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างที่ประเมินราคาขึ้นใหม่ (REPRODUCTION COST NEW) โดยพิจารณาถึงมูลค่าตลาดของวัสดุในการก่อสร้าง ค่าจ้าง แรงงาน ค่าดำเนินการ และผลกำไร แล้วหักออกด้วยค่าเสื่อมราคาอันเนื่องมาจากอายุ สภาพการใช้งาน และความล้าสมัยจากลักษณะการใช้ประโยชน์ของสิ่งปลูกสร้าง ได้ผลลัพธ์เป็นมูลค่าทดแทนสุทธิของสิ่งปลูกสร้างที่ประเมินราคา
-
สรุปราคาประเมินของทรัพย์สินจากการนำราคาประเมินที่ดินรวมกับมูลค่าทดแทนสุทธิของสิ่งปลูกสร้าง
-
วิธีรายได้ ( INCOME APPROACH )
การประเมินราคาด้วยวิธีนี้อยู่บนพื้นฐานของความสัมพันธ์ระหว่างรายได้สุทธิที่เกิดจากทรัพย์สินกับมูลค่าของทรัพย์สินนั้น ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็นวิธีการประเมินใหญ่ ๆได้2 วิธี คือ วิธีคิดอัตราผลตอบแทนโดยตรง (DIRECT CAPITALIZATION) และวิธีคิดมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสด (DISCOUNTED CASH FLOW ANALYSIS) จากหลักการที่ว่าทรัพย์สินใดสามารถก่อให้เกิดรายได้สูง ทรัพย์สินนั้นย่อมมีมูลค่าสูงในทางกลับกันทรัพย์สินใดก่อให้เกิดรายได้ต่ำ ทรัพย์สินนั้นย่อมมีมูลค่าต่ำไปด้วย วิธีคิดอัตราผลตอบแทนโดยตรงจึง
มีวิธีการ ตามขั้นตอนดังนี้
-
หารายได้รวม (GROSSINCOMES) ของทรัพย์สินที่ประเมินราคา หักด้วยค่าใช้จ่าย (OUT GOINGS) ได้ผลลัพธ์เป็นรายได้สุทธิ (NETINCOME)
-
หาอัตราผลตอบแทนการลงทุน (CAPITALIZATION RATE) โดยพิจารณาจากปัจจัยเกี่ยวกับสภาพความเสี่ยงที่เกิดขึ้นกับการลงทุนประเภทต่าง ๆ เช่น ความเสี่ยงทางด้านเศรษฐกิจ ความเสี่ยงด้านการตลาด ความเสี่ยงด้านการ เงินเกี่ยวกับดอกเบี้ย และความเสี่ยงด้านกฎหมาย ตลอดจนความมั่นคงของ กระแสรายได้ที่จะได้รับจากการลงทุนและระยะเวลาที่จะได้รับทุนคืน
-
ซึ่งมีวิธีการหาหลายวิธี แต่วิธีที่ใช้เป็นปกติส่วนใหญ่ใช้วิธีการเปรียบเทียบโดยการหาอัตราส่วนระหว่างรายได้สุทธิและราคาซื้อขายของทรัพย์สินที่นำมาเป็นตัวเปรียบเทียบทุกตัว
เราจะพิจารณาเลือกอัตราผลตอบแทนการลงทุนที่เหมาะสมที่สุดมาใช้ในการประเมินราคาโดยนำรายได้สุทธิของทรัพย์สิน
ที่ประเมินราคาหารด้วยอัตราผลตอบแทนการลงทุน
วัตถุประสงค์ของการประเมิน
บริษัท กรุงเทพประเมินราคา จำกัด เป็นบริษัทที่ให้บริการในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินต่าง ๆ ทั้งในนามบุคคล เอกชนและส่วนงาน ราชการ รัฐวิสาหกิจ สถาบันการเงิน สถาบันการศึกษา และสหกรณ์ต่าง ๆ โดยตอบสนองความต้องการของลูกค้าในการประเมินสินทรัพย์ต่างๆ โดยมีวัตถุประสงค์หลัก ๆของผู้ใช้บริการ ดังนี้
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามวัตถุประสงค์สาธารณะ
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อคำนวณมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการซื้อ-ขาย
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการบันทึกตามมาตรฐานการบัญชี
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อเป็นหลักประกันสินเชื่อให้กับสถาบันการเงิน
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการประกันภัยทรัพย์สินเพื่อการจำนอง หรือขายฝาก
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการกำหนดค่าเช่าตลาด
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประกอบการดำเนินการพิจารณาของศาล
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อตามวัตถุประสงค์เฉพาะอย่าง
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการประกันภัย